Новини партнерів

Програми доступного житла: європейський досвід

Програми доступного житла: європейський досвід

У Європі на соціальні житлові програми виділяються значні кошти: від 0,1‒0,3 ВВП в Італії та Греції до 1,2‒1,4% у Фінляндії, Данії та Австрії. Водночас в Україні за останні 2 роки державне фінансування житлових програм значно урізали. Тож не дивно, що за рівнем забезпеченості житлом ми значно відстаємо від багатьох розвинених країн. Частка будівництва соціального житла в Україні у період з 2010 по 2014 рік складає менше 5% від загального обсягу житлового будівництва. Отже, питання реалізації державної житлової політики в Україні є досить актуальним, зокрема з огляду на пріоритетні напрями розбудови держави в цілому. Перший заступник голови правління «Державного фонду сприяння молодіжному житловому будівництву» Сергій Комнатний розповів про залагодження житлових питань в європейських країнах, досвід яких варто перейняти і нам.

Активізація здійснення європейського вибору України змушує знову й знову звертати увагу на досвід розвинених країн, насамперед європейських, у розв’язанні найважливіших соціальних проблем. Слід зауважити, що в розвинених країнах соціальні проблеми теж існують, але їх визнають та докладають неабияких зусиль, щоб подолати. Не замовчують і проблему так званої «житлової бідності». Наприклад, за даними Housing Statistics in the European Union, оприлюдненими 2010 року, 2008-го частка сімей, які жили в домівках із недостатньою площею (серед домогосподарств із доходом, меншим за 60% від середнього рівня та більшим від нього на 60%), становила відповідно: в Австрії – 34,7 та 12,3%; Бельгії – 11,6 та 2,8%; Данії – 22,5 та 5,2%; Фінляндії – 16,8 та 4%; Франції – 25,4 та 7,2%; Німеччині – 18,8 та 4,9%; Греції – 35,2 та 24,6%; Португалії – 25,1 та 13,6%; Іспанії – 7,2 та 2,7%; Польщі – 67,2 та 47,5%.

Для подолання «житлової бідності» у Західній Європі, Азії та Америці діє чимало житлових програм, які реалізуються як на загальнодержавному, так і регіональному рівнях. Водночас заходи із забезпечення доступним житлом є частиною ширших програм розвитку будівельної галузі. Причому в багатьох країнах паралельно діють як програми соціального, так і доступного житла. Програми доступного житла спрямовані на ширші верстви населення, тоді як програми соціального житла ‒ на малозабезпечені та соціально вразливі категорії громадян.

Американська схема будівництва доступного житла


Під час вивчення досвіду зарубіжних країн привертає увагу, насамперед, американська схема будівництва доступного житла. Вона базується на регульованому урядом США іпотечному кредитуванні. Основний акцент зроблено на федеральну підтримку іпотеки.

Соціальні програми зводяться до пільгового кредитування соціально вразливих груп населення. На вторинному ринку частка іпотечних цінних паперів держави складає 90%. Характерною організаційною рисою американської моделі є стрижнева роль банку в кредитування.

Іпотечні кредити, видані на первинному ринку, сек’юритизуються на вторинному шляхом випуску іпотечних боргових цінних паперів. Кредити в США отримуються на термін від 3 до 30 років на 70% вартості нерухомості. Процентна ставка коливається від 2,5 до 8%.

Дана схема поширена в Австралії, Канаді, Великобританії, деяких країнах Латинської Америки та СНД.

Національна програма доступного житла від британських житлових асоціацій


У Великій Британії молодь може отримати житлову допомогу в межах Національної програми доступного житла державних житлових асоціацій, які надають, зокрема, житло таким категоріям населення:

• громадяни ключових спеціальностей, перелік яких визначають місцеві органи влади (медичний персонал, вчителі, поліцейські, соціальні працівники та ін.);
• сільські жителі;
• інваліди;
• орендарі соціального житла;
• індивідуальні забудовники;
• покупці першого житла.

Значна частина британської молоді розв’язує свої житлові проблеми як покупці першого житла. Схема підтримки зазначеної групи громадян така:

1. Новозбудоване житло купується з допомогою доступного іпотечного кредиту й урядової підтримки.

2. Іпотека і грошовий внесок покупця разом мають складати щонайменше 50% ринкової вартості житла.

3. Уряд допомагає сплатити решту вартості житла.

4. Покупець стає повноправним власником житла й може продавати його на ринку. У разі продажу він зобов’язаний повністю повернути кошти, сплачені урядом.

5. Покупець може здійснювати часткові поступові платежі в будь-який час.

6. Покупець сплачує урядові залежно від суми його внеску після трьох років володіння житлом: 1% – після трьох років, 2% – після чотирьох і 3% – у наступні роки.

До участі в програмі купівлі першого житла допускаються молоді громадяни, які відповідають таким кваліфікаційним критеріям:

• не мають змоги придбати нове житло на ринкових умовах, а також не можуть без державної підтримки придбати для проживання житло, розташоване на розумній відстані від місця роботи;

• мають заощадження, достатні для першого внеску (що складає до 5% вартості житла), оплати юридичних послуг, гербового збору та інших витрат;

• мають постійну роботу;

• не мають власного житла або іпотечного кредиту;

• мають хорошу кредитну історію.

Державна підтримка будівництва й придбання житла у Франції


У Франції державна підтримка будівництва й придбання громадянами (у тому числі й молодими, які не є окремою пільговою категорією) житла здійснюється у формі:

1. Державних іпотечних житлових кредитів.

Такі кредити надаються домогосподарствам із низьким рівнем доходів на придбання власного житла. Держава встановлює максимальну відсоткову ставку, компенсуючи кредитору різницю між нею і ринковою ставкою. Відношення обсягу кредиту до вартості житла складає 90 %, а термін кредитування – 15–20 років. 

2. Іпотечних кредитів із нульовою відсотковою ставкою.

Такі кредити надаються тільки домогосподарствам, які протягом двох останніх років не мали власного житла й дохід яких нижчий від встановленого значення. Термін виплати кредиту залежить від рівня доходів позичальника. Зазвичай кредит з нульовою ставкою не є основним способом допомоги в придбанні житла, він лише доповнює інші кредити. На його розмір встановлено суттєві обмеження.  

3. Регульованих кредитів.

Існує два типи регульованих кредитів: класичний і спеціальний.

Розмір класичного регульованого кредиту, який надається на 10–25 років, складає до 90 % вартості житла. Відсоткова ставка є фіксованою перші два роки, а потім може змінюватися (не частіше разу на рік).

Спеціальний регульований кредит – це фактично соціально доступна іпотека, розрахована на домогосподарства з низькими доходами. Позичальник отримує від держави гарантії покриття неплатежів по кредиту в разі втрати роботи. Із втратою роботи отримувач позики має право протягом 12 місяців переносити 50% своїх щомісячних платежів по кредиту на пізніший термін. Така можливість може бути надана лише двічі.

Крім пільгових кредитів, передбачено субсидії для сімей із низькими доходами:

1. Субсидія на поліпшення власного житла, яка може сягати 20% вартості поліпшення (до  2 тис. євро). Розмір субсидії може бути підвищено для інвалідів, сімей із дуже низькими доходами, а також для мешканців спеціальних районів міської реконструкції.

2. Податкові пільги у вигляді зменшення ПДВ та різних податкових відрахувань.


Державний житловий фонд Фінляндії


У Фінляндії уряд через створений 1990 року Державний житловий фонд Фінляндії надає окремим категоріям громадян субсидії на компенсацію початкового внеску й частини відсоткової ставки по іпотечних кредитах, якщо вона перевищує 4,5% річних. Для молодих людей у віці 18–30 років, які вперше купують житло, фонд пропонує спеціальну накопичувальну схему, учасники якої мають зібрати від 10% вартості житла за щонайменше 2 роки. Відсотки за такими накопиченнями не оподатковуються, а їхній розмір складає 3–5% річних. Із накопиченням необхідної суми позичальники мають можливість взяти кредит на 90% вартості житла (але не більше за встановлений максимум). Відсотки по кредиту субсидуються державою протягом перших 10 років. Розмір субсидії визначається, виходячи з необхідності компенсації 70% відсоткової ставки, яка перевищує 4,5% річних.

Будівельно-ощадні каси Німеччини


Німецька схема, поширена всією Європою, базується на системі будівельно-ощадних кас (БОК). БОК займають близько 30% всієї німецької індустрії житла.
БОК є товариством взаємного кредиту та користуються виключно власними активами.

Термін внесення передплати – 5 років, передплата дорівнює 30–40% вартості житла. Максимальний термін кредитування – від 12 до 18 років. Ставка коливається від 3 до 5% річних. Держава практикує різного роду субсидії для окремих пільгових категорій населення.

Наведені приклади, а також досвід розв’язання житлових проблем молодих сімей в Ізраїлі, Китаї тощо демонструє, що в країнах, які мають ефективні моделі управління державою, не лише не відмовляються від житлових програм, але й докладають значних зусиль для їх довготривалого розвитку. І ми впевнені, що в колі цих країн безумовно буде і Україна. 
 

Дата публiкацiї: 25.03.2016      Джерело: http://profbuild.in.ua/     
версія для друку